Практикум

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по

результатам продажи, если стоимость продажи $75000, стоимость участка $17000, а стоимость

восстановления $74000.

Задача №3.

Срок экономической жизни здания 50 лет. Оценить стоимость продажи земельного участка с

улучшениями, если эффективный возраст улучшений 10 лет, стоимость участка $23000, а стоимость

восстановления $85000.

Задача №4.

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи земельного участка с

улучшениями $90000, если эффективный возраст улучшений 35 лет, стоимость участка $21000, а стоимость

восстановления $90000.

Задача №5.

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок

экономической жизни здания 100 лет, стоимость продажи $200000, стоимость участка $15000.

Задача №6.

Торговый центр, имеющий 500

2

м общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие

того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на

арендной плате $10 с 1

2

м в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта

в данном регионе равен 3. Определить вид устаревания. Какова его сумма?

11.5. Оценка стоимости объектов недвижимости методом прямого

сравнительного анализа продаж

Задание №1.

Необходимо оценить стоимость театра на 500 мест. Недавно на том же рынке были проданы три

сопоставимых театра. Имеется следующая информация:

Сопоставимый объем

Общая цена, $

Количество мест

А

230000

450

Б

275000

550

В

195000

375

Задание №2.

Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Были выявлены три недавние продажи

сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями:

Сопоставимый объект

Цена продажи, $

NOI, $

Количество квартир

1

600000

100000

25

2

750000

128000

30

3

450000

74000

18

Объект оценки, объекты 1 и 2 имеют плавательные бассейны, 3 – нет. Для определения поправки

на наличие бассейна оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж:

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4

Пара 5

Дом с бассейном

85000

94000

88000

91000

91000

Дом без бассейна

69000

78500

72750

75000

74500

Продажная цена (долл.)

Объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако, его

ландшафт лучше (это различие оценено по методу парных продаж в $5000).

Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в

восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от остановки отнимает от стоимости $3000.

Местоположение объекта 1 и 2 схожее.

Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили 0,5% в месяц. Объект 1

был продан 3 месяца назад, объект 2 – 6 месяцев назад, объект 3 – два дня назад.

Объект 2 был продан при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом

(предоставление покупателю ипотечного кредита). Это добавило к цене $15000 по сравнению с обычным

финансированием.

Задание №3.

Вы собрали следующие данные:

Характеристики

Оцениваемый объект

Объект 1 Объект 2 Объект 3

Цена, $

?

800000

860000

660000

Количество комнат, ед.

135

165

170

125

Количество единиц (квартир), ед.

44

50

49

40

Бассейн

Да

Нет

Да

Нет

Валовой доход, $

150000

160000

168000

136000

Стоимость бассейна – $16000. Оцените стоимость объекта оценки, исходя из стоимости за

комнату, за единицу и на основе валового рентного мультипликатора. Какое из полученных значений

стоимости будет наиболее объективным и почему?

11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного

подхода

Задание №1.

Юридическое лицо желает приобрести объект недвижимости. В связи с недостатком собственных