Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на

содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные

услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон,

противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и

др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама;

расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь

ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а

прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно

редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное

откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы

здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания.

К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему

кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины;

оборудование бассейна и др.

Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и

проанализировать все необходимые данные для определения NOI.

Определение ставки капитализации (R) – наиболее сложный вопрос оценки доходной

недвижимости.

Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и

возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:

− возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

− доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

ROF

RON

R

+

=

.

Существует несколько методов определения ставки капитализации.

Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о

величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:

V

NOI

R =

.

В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

∑

=

⋅

=

n

1i

i

o

R

n

1

R

,

где i

R – коэффициент капитализации i-ro объекта,

n – количество сопоставимых объектов.

i

i

i

V

NOI

R =

.

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой

капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных

объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости

представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и

часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

Суть м е т о д а к у м у л я т и в н о г о п о с т р о е н и я , или ме т о д а су м м и р о в а н и я состоит

в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в