Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

основными из которых являются следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной

суммой для ее приобретения.

2. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то

есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции.

3. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы

собственности, приносящей доход.

4. Экономия за счет сокращения налогов (в большинстве стран проценты по кредитам не

облагаются налогом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух

составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна

удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. В противном случае эти

инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и

ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная ( i

R ) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию

долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал ( s

R ) – это отношение денежных поступлений до

вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую

ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

(

) s

i

R

М

1

RM

R

⋅

−

+

⋅

=

,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной

задолженности).

Пример. Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования

сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под

10% годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному

кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый

операционный доход от него составляет $40000.

(

)

26,0

1,01

1

1

1,0

R

5

i

=

+

−

=

,

(

)

227,0

15,07,01

26,07,0

R

=

⋅

−

+

⋅

=

,

.

176211

227,0

40000

V

=

=

М е т о д и н в е с т и ц и о н н о й г р у п п ы применяется для определения ставки капитализации и

при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для

каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

b

l

RB

RL

R

⋅

+

⋅

=

,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

l

R – ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

b

R – ставка капитализации для здания.

Пример. Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости недвижимости.

Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 18%. Ставка капитализации для здания – 18,5%.

Определить общую ставку капитализации.

172,0

185,08,0

12,02,0R

=