Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

7.1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые

проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным

иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не

связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно

влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый

объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе

города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом

аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов,

связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться

последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик

недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех

факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное

необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:

− базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;

базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство

собственности;

− тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи,

плотность заселения, др.;

− тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

− стиль и уровень жизни.

• экономические:

− общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном

уровне; финансовое состояние предприятий;

− факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения,

платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при

формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

− факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и

реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и

тенденция их изменения, налоги.

• физические:

− климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

− экология;

− сейсмические факторы.

• политические (административные):

− политическая стабильность, безопасность;

− налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

− зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

− строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

− услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование,

общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

− наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с

недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.),

лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

• местоположение:

− по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям,

автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

− наличие и состояние коммуникаций;

− наличие объектов социально-культурного назначения;

− размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:

− особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

− условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения

средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

• физические характеристики:

− физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или