Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором

доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при

оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

В о с с т а н о в и т е л ь н а я с т о и м о с т ь (стоимость воспроизводства объекта) определяется

издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии

(без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и

материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся

тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у

оцениваемого объекта.

С т о и м о с т ь з а м е щ е н и я определяется расходами в текущих ценах на строительство

объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном

стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а

также современного оборудования объекта недвижимости.

С т р а х о в а я с т о и м о с т ь рассчитывается на основе либо полной восстановительной

стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

З а л о г о в а я с т о и м о с т ь (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере

ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

С т о и м о с т ь д л я ц е л е й н а л о г о о б л о ж е н и я имущества юридических и физических

лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо

рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества. В России в

настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета

так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта

недвижимости. В США, например, для целей налогообложения производится периодическая (раз в 5 лет)

переоценка недвижимости с помощью независимых оценщиков, которые устанавливают ее рыночную

стоимость.

Л и к в и д а ц и о н н а я с т о и м о с т ь представляет собой чистую денежную сумму, которую

собственник объекта может получить при его принудительной продаже в ограниченные временными

параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с

объектом и условиями продажи.

7.3. Принципы оценки объектов недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их

основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с

недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре

группы:

− принципы, основанные на представлениях пользователя;

− принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

− принципы, связанные с рыночной средой;

− принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости,

необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более

достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

7.3.1. Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности,

замещения и ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя

в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что

всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь

инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей,

например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса,

музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в

конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.