Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права

на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость

объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и

продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого

владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и

право оперативного управления, а также различного рода сервитут – право ограниченного пользования

объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является

основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим

образом.

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи,

мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли

и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-,

долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или

бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения,

оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества,

акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в

капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения

совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов

недвижимости.

7.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и

предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды

оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях

местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует

начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта

недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным

центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя.

Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности

составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает

наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор – это локация – местонахождение

объекта, затем – техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из

окон, наличие инфраструктуры – поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное

сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и

наличие инженерных сетей. Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта

недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка

недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме

связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием.

Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов – расположения ее в

живописном месте, рядом с озером, – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой

дачи с аналогичной, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет