Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

4. Заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без

каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

5. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и

предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся

в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за

меняющихся условий в будущем.

6. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.

С т а д и я 2. П р е д в а р и т е л ь н ы й о с м о т р о б ъ е к т а и з а к л ю ч е н и е д о г о в о р а

н а о ц е н к у .

Этап 1. Предварительный осмотр объекта.

На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его

предысторию, выпускаемую продукцию, физическое состояние, квалификацию работников и

руководителей, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с

представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения

оценки.

Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов.

Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако

он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е.

когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой

территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых

зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости

материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако

этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся

памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.

Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала

(например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в

отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов

позволяет определить доходность данного предприятия.

В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных

объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность

сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых

объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и

условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа

сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать

оценщика.

В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех

существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать

окончательный выбор.

Этап 3. Определение исходной информации и ее источников.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в

работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.

Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-

правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе

оценки могут использоваться следующие типы данных:

− сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и

предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);

− данные о других аналогичных объектах;

− финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;

− данные о факторах, влияющих на стоимость объекта;

− др.

Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но

имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода

следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода