Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами

затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного

участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной

стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что

информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство

аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта

недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании

получения дохода от ее использования.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта

путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с

оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между

сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный

покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой

объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором

можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом

адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически

должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое

явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

7.5. Технология оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных

стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

С т а д и я 1. О п р е д е л е н и е п р о б л е м ы .

Этап 1. Идентификация объекта.

При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный

номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Этап 2. Определение даты оценки.

Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость

объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение

человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке

необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного

времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько

месяцев.

Этап 3. Формулирование цели оценки.

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима

клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного

здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент

может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При

залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е.

определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по

кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости,

поскольку различны потребности клиентов.

Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями,

которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты

интересов заказчика и эксперта-оценщика. Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия

оценки стоимости объектов недвижимости.

1. При подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях,

полученные от заказчика.

2. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете.

3. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-

оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке.