Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект

недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под

застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый

период.

Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа)

в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются

приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:

.

зем

.

восст

.

об

С

И

С

С

−

−

=

где

.

об

С – стоимость объекта;

.

восст

С

– восстановительная стоимость (стоимость замещения);

И – сумма износа;

.

зем

С

– стоимость земельного участка.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

1. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном

участке.

2. Вычет накопленного улучшениями износа.

3. Оценка стоимости земельного участка как свободного.

4. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

Затратный подход используется в следующих случаях:

− наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более

полного итогового согласования стоимости;

− для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки,

церковь, правительственные здания);

− в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях:

− для зданий, имеющих историческую ценность;

− когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

− когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для

применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка

отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом

рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость

шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость,

определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его

производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость

такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к

неправильной ориентации потенциальных покупателей.

8.1.1. Определение восстановительной стоимости (стоимости

замещения) улучшений (этап 1)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в

текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета

износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а

также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же

моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого