Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта,

имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с

использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также

современного оборудования объекта недвижимости.

Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения

стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или

иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более

предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект,

отличающийся от оцениваемого.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта

недвижимости.

1. На

основе

с м е т н о й

с т о и м о с т и

с т р о и т е л ь с т в а ,

или

м е т о д

к о л и ч е с т в е н н о г о а н а л и з а .

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования

денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он

строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования

и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые

затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги,

выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также

прибыль застройщика.

Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно

облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В

противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который

разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен

по строительно-монтажным работам.

1. Строительно-монтажные работы (СМР).

1.1. Основная заработная плата строительных рабочих.

1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость

НР

ПЗ

С

+

=

)

1.5. Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР

ПН

С

С смр

,в

+

=

)

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги.

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика (

ПЗЗ

ЗО

С

ЗЗ

смр

,в

+

+

=

)

4. Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта (

ПрЗ

ЗЗ

С

.

об

,в

+

=

)

2. И н д е к с н ы й с п о с о б .