Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Для расчета физического износа

элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия, стены и др.) и быстро

изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др., т. е. элементы, срок службы

которых короче расчетной экономической жизни здания).

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным

требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества,

устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области

архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным

износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо.

Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к

неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей

стоимости.

Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат

на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.

Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента,

например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на

установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом

сооружении. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящихся квартирах стоит

$30000, а в уже существующих – $40000 из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное

устаревание должно быть оценено в $10000.

Необратимое функциональное устаревание, вызванное каким-либо недостатком, обычно

измеряется потерей ренты. Для расчета суммы необратимого морального износа используется специальный

показатель, который называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления

продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в

жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный

валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального устаревания оценивается в $1000.

Экономический (внешний) износ – это снижение стоимости объекта вследствие негативного

изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо

политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть,

например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной

администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха,

образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются

непосредственная близость к “малопривлекательным” природным или искусственным объектам: болотам,

очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям,

автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.

Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем

реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.