Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в

соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций,

утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки

основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. М е т о д с р а в н и т е л ь н о й е д и н и ц ы .

Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости

выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц

оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть

2

м

1

,

3

м

1 , 1 место и пр. В случае если эксперт-

оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться

разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели

стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и

сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

4. М е т о д р а з б и в к и н а к о м п о н е н т ы .

Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их

установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

8.1.2. Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В

результате ухудшаются его технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на

выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта

и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка

стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того,

чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует два способа определения износа объекта недвижимости: метод разбиения на виды

износа и метод срока жизни.

1. М е т о д р а з б и е н и я н а в и д ы и з н о с а .

Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми

разными причинами. Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (или

моральный), внешний (или экономический).

Физический износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со

временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен,

бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Величина физического износа определяется двумя методами:

1) путем непосредственного обследования элементов здания; значения величин износа будут

определяться опытом и знаниями оценщика;

2) по соотношению фактического ( ф

Т ) и нормативного сроков службы ( н

Т ):

% 100

Т

Т

И

м

ф

ф

×

=

.

Стоимость износа (И) определится следующим образом:

%100

стоимость

тельная

Восстанови

И

И

ф ⋅

=

.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым:

− устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого

меньше добавленной стоимости;

− неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта