Рынок недвижимости

5.1. Современный российский рынок недвижимости

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности,

стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав

собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и

организаций участвуют в операциях с недвижимостью – она строится, продается, покупается, арендуется,

закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной

законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально

направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок

недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он

вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной

деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения

собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на

втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного

дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в

аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского

законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов

населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости. В частности

в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в

то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением

заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости

массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле

(основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-

экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический

дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет

развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению,

наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все

это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

5.2. Понятие и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством

которых через динамику сил спроса и предложения в определенном “месте” осуществляется передача прав

собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт

посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими

вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального

образования. Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система территориального

размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в

интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических о с о б е н н о с т е й :

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере

зависит от внешней окружающей среды.

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат:

единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии

(ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие

сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными

нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом

водного, лесного, природоохранного и иного специального права).