Рынок недвижимости

5. Рынок недвижимости несовершенен.

5.3. Степень совершенности рынка недвижимости

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости – его несовершенстве.

Вкладывая свои ресурсы, участники экономических отношений получают результаты, которые в

значительной степени зависят от того, каким образом рынок определяет ценность данных результатов.

Ценовой механизм является экономическим механизмом повышения благосостояния общества и

обеспечивает достижение экономически эффективного распределения его ограниченных ресурсов. Одним

из основных условий полноценного функционирования ценового механизма является наличие

совершенного конкурентного рынка. Напомним, что совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

− покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

− продукт на рынке должен быть однородным;

− на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы

должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и

товары должны быть перемещаемы;

− продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы

влиять на рыночную цену;

− спрос и предложение эластичны по цене;

− издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения

ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка

недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Т о ч н а я

и н ф о р м а ц и я

о

ц е н а х . Так как рынок недвижимости не является

централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально

доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости

состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом,

географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением

информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о

ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Полностью нельзя решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги

профессиональных консультантов, так как особые индивидуальные характеристики каждого объекта

затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов,

например многоэтажные дома, офисы, склады – в каждой категории индивидуальные объекты имеют только

им присущие характеристики, не говоря уже о том, что некоторые позиции сделок являются коммерческой

тайной. Большая разнородность характеристик даже опытному профессионалу не позволяет в полной

степени, абсолютно точно и однозначно оценить достоинства и недостатки объектов недвижимости. Именно

поэтому любая оценка всегда носит элемент субъективности, а достоверность и обоснованность ее

определяется, в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика-аналитика. Наиболее

эффективным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация

коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе

производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации.

Таким образом, рынок недвижимости даже при определенных финансовых затратах в принципе не

может достичь полного соответствия требованию совершенного рынка о свободном доступе к полной

рыночной информации.

О д н о р о д н о с т ь

п р о д у к т а . Сложность и многообразие прав в совокупности с

уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин

несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип

здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали

конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном

счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только

профессиональным

оценщиком.

Недвижимость

может

обладать

различными

физическими

потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем,