Рынок недвижимости

внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и

эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям,

предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости

важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

М о б и л ь н о с т ь п р о д у к т о в . Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже

в силу классического определения недвижимости.

Б о л ь ш о е к о л и ч е с т в о п р о д а в ц о в и п о к у п а т е л е й . Многообразие характеристик

недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке

аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на

рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и

центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с

выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или

арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня.

Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских

свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию

практически индивидуальных цен.

Н и з к и е т р а н с а к ц и о н н ы е и з д е р ж к и . Издержки, которые несут покупатели и

продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными

издержками. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие

комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по

отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в

настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Индивидуальные, а иногда и уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее

стационарности приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта

недвижимости для покупателя, более длительным периодом времени реализации для продавцов и более

длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Экономия на трансакционных

издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительным затратами на

ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать

вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных

обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения

недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не

реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Поэтому наиболее общим явлением

сегодня является смешанный подход к проблеме эффективного распределения ресурсов, когда абсолютное

большинство решений в области рыночной экономики, как правило, принимаются на теоретической основе

ценового механизма, а некоторые решения принимаются в централизованном порядке.

5.4. Основные понятия рынка недвижимости

Качества недвижимости как товара проявляются в виде ее полезности и ограниченности. Если

земля и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Если бы

объекты недвижимости не обладали полезностью – способностью удовлетворять потребности владельца

именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени – они бы не пользовались спросом.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и

цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые

покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется же спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов.

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса;