Рынок недвижимости

перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение

спроса изменением предложения;

− н е в ы с о к а я л и к в и д н о с т ь : продажа и покупка объекта занимает много времени и

средств;

− относительно более в ы с о к а я н а д е ж н о с т ь и э ф ф е к т и в н о с т ь в л о ж е н и й ,

обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

− о с о б ы е п р о б л е м ы у п р а в л е н и я : инвестиции в недвижимость, с характерными

экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора

надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, незнакомые

участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления

инвестициями в недвижимость;

− о с о б ы е р и с к и , которые присущи недвижимости, как объекту инвестиции, в общем

случае включают: риск физического повреждения в результате воздействия природных и техногенных

факторов; риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;

финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск

функционального износа;

− б е с с р о ч н о с т ь : инвестор интереса полного права владеет частью того, что всегда есть и

будет – не изнашивающейся землей и зданиями, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда

будет существенным для потребностей экономики;

− н е о б х о д и м о с т ь д о к а з а т е л ь с т в а п р а в н а п р и о б р е т е н н ы й о б ъ е к т

путем государственной регистрации сделок;

− в о з м о ж н о с т ь с о з д а н и я н о в ы х и н т е р е с о в : в одном и том же объекте

недвижимости можно создавать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя

инвестиционные предпочтения различных участников рынка;

− др.

5.7. Сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию

физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в

Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и

экономических условиях.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным

признакам.

П о с п о с о б у с о в е р ш е н и я с д е л о к на рынке недвижимости выделяют следующие его

составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые

поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице

своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и

муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики

жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от

нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой

недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может

происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и

принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам

(например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.)

увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости

на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном

рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом

соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных

посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.